Immobile privo del certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene. 

Un tempo si disingueva tra certificato di “abitabilità” per gli immobili ad uso residenziale e certificato di “agibilità” per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.).  Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di certificato di “agibilità”.

Il certificato di agibilità è soprattutto posto a presidio dell’interesse particolare dell’acquirente, attestando la capacità del bene ad assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato (ex multis Cass. n. 2729/2002; Cass. n. 9253/2006), assicurandone il legittimo godimento e la relativa commerciabilità. 

Occorre, quindi analizzare l’incidenza della c.d. agibilità sulla contrattazione degli immobili che necessitano di tale certificato. 

Le ipotesi che possono presentarsi sono, fondamentalmente, le seguenti: 

1.     l’immobile è dichiaratamente non agibile, il compratore ignora tale stato ed il contratto tace sul punto; 

2.     l’immobile è dichiaratamente non agibile ma le parti hanno convenuto di negoziare ugualmente il bene, nonostante tale evidenza perché la compravendita, ad esempio, può soddisfare notevoli interessi del compratore che renderebbero ininfluente inter partes la circostanza; 

3.     l’immobile non è ancora dichiarato agibile, per difetto di presentazione della domanda oppure perché la stessa è in itinere e le parti si determinano ugualmente alla stipula del rogito di compravendita con l’impegno del venditore di consegnare al compratore il certificato ovvero di formulare entro un dato termine la relativa richiesta, regolando tra loro a carico di chi debbano gravare le spese relative alla pratica amministrativa, nonché le eventuali conseguenze per un ipotetico diniego di rilascio; 

4.     l’immobile venduto è originariamente agibile ma successivamente alla compravendita interviene un provvedimento di inagibilità da parte della P.A. 

Nell’ipotesi sub 1), secondo l’attuale prevalente orientamento giurisprudenziale, il compratore potrà far valere la responsabilità contrattuale del venditore, che si configura per la consegna di un aliud pro alio, permettendogli di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ex art. 1453 c.c. 

Si ha vendita di aliud pro alio allorché la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto perché appartenente ad un genus differente o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti. 

La Corte di Cassazione, quindi, ha ritenuto che il certificato di agibilità sia idoneo ad attestare la capacità del bene ad assolvere la funzione economico-sociale alla quale è destinato, con la conseguenza che la relativa e definitiva mancanza decreta l’impossibilità del bene ad assolvere a detta funzione, con pregiudizio sulla successiva circolazione commerciale. Ne deriva che, qualora in una compravendita un immobile venisse dedotto in atto quale “abitazione” e successivamente si rivelasse essere totalmente inagibile (essendosi di ciò taciuto nella contrattazione), si sarebbe in presenza di una vendita di un aliud pro alio, con le conseguenze sopra evidenziate. 

Nell’ipotesi sub 2), invece, la conoscenza, da parte dell’acquirente, della condizione di inagibilità dell’immobile e la comune volontà di entrambe le parti di procedere ugualmente al trasferimento del bene privo della relativa certificazione, conduce ad escludere la possibilità di eccepire l’inadempimento e chiedere perciò la risoluzione del contratto.L’ipotesi sub 3) ha le medesime conseguenze dell’ipotesi sub 2), salvo per il caso in cui la parte acquirente si sia contrattualmente riservata l’azione di risoluzione ex art. 1453 c.c., per il caso di definitivo diniego di rilascio dell’agibilità da parte della P.A.. 

Con riferimento, infine, all’ipotesi sub 4), l’originaria agibilità del bene compravenduto, venuta meno successivamente alla vendita per effetto di un provvedimento della Autorità Amministrativa, dovrebbe, per le ragioni espresse, essere idonea a fondare la richiesta di risoluzione contrattuale pur essendo indispensabile verificare, caso per caso, la reale intenzione delle parti quale emergente nell’atto di trasferimento. 

In conclusione, è possibile alienare un immobile privo del certificato di agibilità, ferma restando la necessità di precisare contrattualmente in atto le ipotetiche conseguenze in caso di futura definitiva inagibilità o, se già dichiarato inagibile, la precisa volontà di procedere ugualmente alla compravendita.