L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: iter e consigli utili

Spesso quando ci si imbatte nell’acquisto della propria prima casa ci si chiede quali siano i vari passaggi da seguire.

Il presente scritto cerca di chiarire step by step i vari passaggi e fornisce alcuni consigli utili.

PRIMA FASE: INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE

La prima fase consiste nell’individuare l’immobile da acquistare. Spesso i venditori si affidano alle agenzie immobiliari per mettere l’immobile sul mercato e trovare i potenziali acquirenti. Per cui è molto frequente che l’immobile venga “gestito” da una agenzia immobiliare che funge da “intermediario” e, tra le altre cose, si occupa di far visitare la consistenza immobiliare e di raccogliere una eventuale proposta di acquisto. Naturalmente l’agenzia immobiliare, per la sua attività, chiede una provvigione sia alla parte venditrice che alla parte acquirente.

Quando, invece, l’immobile non è stato affidato ad una agenzia immobiliare, la fase di visita dell’immobile viene concordata direttamente con i proprietari e, nel caso in cui si sia intenzionati all’acquisto, si può procedere a perfezionare un contratto preliminare di vendita. Il contratto preliminare, di per se, non rappresenta un passaggio obbligatorio, ma può essere utile per “bloccare” l’immobile ed evitare che un successivo potenziale acquirente lo acquisti.

SECONDA FASE: LA PROPOSTA DI ACQUISTO

Quando, come nella maggior parte dei casi accade, l’immobile viene gestito da un’agenzia di intermediazione immobiliare e il potenziale acquirente è interessato all’immobile visionato, l’agenzia raccoglie la proposta di acquisto. Praticamente, nella proposta di acquisto (che di solito è un modulo prestampato dell’agenzia) chi è intenzionato all’acquisto, si obbliga, per l’appunto, ad acquistare l’immobile, offrendo un prezzo (che può essere coincidente con quanto richiesto dai venditori, oppure anche inferiore). La proposta viene dall’agenzia portata a conoscenza della parte venditrice che, entro un determinato termine indicato nella proposta stessa, deve pronunciarsi in senso affermativo (accettando la proposta) o negativo (rifiutandola). Contestualmente alla sottoscrizione della proposta, la potenziale parte acquirente versa una caparra (cioè un importo iniziale sul prezzo), generalmente mediante un assegno o un bonifico bancario intestato alla parte venditrice (in sporadici casi l’agenzia si rende depositaria dell’importo chiedendo di intestare l’assegno o il bonifico all’agenzia stessa, per poi trasferire l’importo alla parte venditrice in caso di accettazione). Non esiste una norma di legge che imponga che la caparra debba essere rappresentata da una determinata percentuale del prezzo proposto, tuttavia per prassi spesso si ricorre al 5% o al 10% del prezzo proposto.

Nel momento in cui l’agenzia comunica al proponente che il venditore ha accettato la proposta, si è perfezionato (giuridicamente) un vero e proprio contratto preliminare di vendita, per cui il proponente è obbligato ad acquistare ed il venditore è obbligato a vendere, il tutto alle condizioni indicate nella proposta.

Nel caso in cui il proponente, dopo l’intervenuta accettazione del venditore, non intendesse più procedere all’acquisto, perderebbe la caparra versata in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto.

Nel caso in cui, invece, sempre dopo l’intervenuta accettazione del venditore, quest’ultimo non intendesse più vendere, sarebbe tenuto a restituire il doppio della caparra al proponente.

CONSIGLIO UTILE: prima di procedere alla sottoscrizione di una proposta di acquisto presso un’agenzia immobiliare, è bene valutare sia quanto sopra indicato sia l’importo della provvigione che si dovrà corrispondere all’agenzia. E’ bene considerare, inoltre, che l’agenzia immobiliare comunica la propria provvigione in termini di percentuale sul prezzo (ad esempio il 3% sul prezzo proposto), ma spesso non viene comunicato al proponente che su tale importo ci sarà da considerare anche l’IVA pari al 22%. Per cui, dato che l’acquisto di un immobile richiede una serie di spese accessorie, è bene avere presente anche questo aspetto.

ALTRO CONSIGLIO UTILE: se siete interessati all’acquisto di un immobile e volete “bloccarlo” firmando una proposta di acquisto, ma non siete sicuri che la Banca vi finanzierà il mutuo, occorre assolutamente precisarlo nella proposta di acquisto, sottoponendo la proposta di acquisto alla condizione dell’ottenimento del mutuo. Laddove la Banca non intendesse finanziare il mutuo, avendo Voi già sottoscritto la proposta di acquisto senza questa clausola, sareste in ogni caso obbligati all’acquisto e, non potendolo affrontare per mancanza di fondi, perdereste la caparra versata. E’ bene chiarire fin da subito, tuttavia, che generalmente la condizione relativa all’ottenimento del mutuo non è ben accetta dai venditori, trattandosi, comunque, di un aspetto che riguarda l’analisi di solvibilità dei potenziali acquirenti. Inserendo tale clausola nella proposta di acquisto, laddove i venditori accettassero, si vedrebbero comunque impossibilitati, nelle more della delibera di concessione del mutuo, ad offrire ad altri potenziali acquirenti l’immobile, con il rischio che la futura vendita venga meno a causa del diniego della Banca alla concessione del mutuo ed avendo, quindi, perso del tempo prezioso nella ricerca di altri acquirenti.

PROPOSTA DI ACQUISTO E CONTRATTO PRELIMINARE

Un contratto, giuridicamente, è l’incontro tra una proposta ed una accettazione della proposta. Per cui quando la proposta di acquisto viene accettata, si perfeziona un vero e proprio contratto preliminare, per cui il proponente resta obbligato ad acquistare ed il destinatario della proposta, avendo accettato la proposta stessa, è obbligato a vendere. Spesso accade che le parti si riservino di riprodurre gli accordi raggiunti nella proposta di acquisto accettata in un successivo contratto preliminare, nel quale ultimo vanno a precisare ulteriori accordi e/o a modificare quelli già raggiunti.

CONTRATTO PRELIMINARE: DISTINZIONI

Più in generale, per quanto concerne il contratto preliminare, le ipotesi sono 2:

a)       O si procede con semplice scrittura privata tra le parti, senza alcuna autentica notarile (nel caso in cui sia presente una agenzia immobiliare, questa scrittura privata, come detto, è rappresentata dal modello di proposta di acquisto firmata da entrambe le parti o anche da una scrittura successiva alla proposta, che va ad integrare e sostituire la proposta stessa);

b)      Oppure si procede con atto perfezionato a ministero di notaio. Quest’ultimo è possibile effettuarlo anche dopo aver sottoscritto la proposta di acquisto accettata.

 La differenza è la seguente.

a)       Generalmente si procede con l’ipotesi sub a) quando la stipula del contratto definitivo di vendita è prossima a quella di perfezionamento del preliminare (ossia non trascorre troppo tempo tra preliminare e compravendita) e quando l’importo della caparra da anticipare non è molto alto; in tal caso, vi è solo l’obbligo fiscale di registrazione del contratto preliminare (ossia si pagano unicamente le imposte di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate); alla registrazione provvedono autonomamente le parti (o nel caso sia presente una agenzia immobiliare, ci pensa l’agenzia); è possibile, quando non ci sia una agenzia immobiliare oppure quando, nonostante la presenza di un’agenzia, le parti preferiscano l’intervento di un giurista qualificato, che le parti richiedano l’assistenza di un notaio per la mera redazione del contratto preliminare; in tal caso il notaio interviene quale libero professionista (e non pubblico ufficiale) prestando la relativa consulenza, senza autenticare le sottoscrizioni delle parti;

b)      Si procede, invece, con l’ipotesi sub b) quando la stipula del contratto definitivo di vendita è lontana di qualche mese rispetto al perfezionamento del contratto preliminare e quando l’importo della caparra da anticipare è piuttosto consistente, oppure quando sull’immobile grava un pignoramento; in tali casi è fortemente consigliato procedere con contratto preliminare a ministero di notaio, in quanto il contratto viene SIA registrato (ossia vengono pagate le imposte di registrazione) SIA trascritto nei registri immobiliari di competenza (con pagamento di ulteriori imposte); ciò consente al promissario acquirente di beneficiare del c.d. “effetto prenotativo” della trascrizione, di modo che: 1) il promittente venditore è impossibilitato a vendere eventualmente a terzi offerenti un prezzo maggiore; 2) eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (ad es. pignoramenti o ipoteche giudiziali) che si fossero inserite tra la trascrizione del preliminare e la trascrizione della compravendita, non sono opponibili all’acquirente (il quale, pertanto, fa salvo e sicuro il suo acquisto).

TERZA FASE: ISTRUTTORIA COMPRAVENDITA E MUTUO

Il vero e proprio passaggio della proprietà lo si ha SOLO con il perfezionamento dell’atto di compravendita, mediante il necessario intervento del notaio. Una volta incaricato il notaio, questi provvede ad effettuare tutti i dovuti controlli. All’esito dell’istruttoria, predispone il contratto di compravendita e convoca le parti per la relativa stipula. Quando la parte acquirente richiede un mutuo per finanziare l’acquisto, il notaio provvede anche a stipulare il mutuo stesso. A tal fine predispone (in fase istruttoria) una relazione preliminare da inviare alla Banca mutuante, nella quale certifica la situazione relativa all’esistenza o inesistenza di formalità pregiudizievoli.

Durante la stipula degli atti di compravendita e di mutuo il notaio legge gli stessi e fornisce alle parti le delucidazioni necessarie per far sì che questi comprendano a pieno il contenuto di ciò che stanno firmando.