Acquisto “Prima Casa” nello stesso Comune: È possibile se si è già proprietari?

È una domanda che molti clienti pongono: “Notaio, posso acquistare una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni ‘prima casa’ se possiedo già un immobile nello stesso Comune?”. La risposta, forse sorprendentemente per alcuni, non è un secco “no”. La legge italiana prevede infatti delle specifiche condizioni che permettono di accedere nuovamente ai benefici fiscali, anche senza dover vendere la casa pre-posseduta prima del nuovo rogito.

Vediamo insieme come funziona e quali sono i requisiti.

Le Regole Generali del Bonus “Prima Casa”

Per comprendere le eccezioni, è utile ripassare la regola generale. Le agevolazioni “prima casa” (che includono l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, e l’IVA ridotta al 4% per acquisti da costruttore) sono concesse a chi acquista un immobile non di lusso e dichiara, tra le altre cose, di:

• Non essere titolare (esclusivamente o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
• Non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Il primo punto è proprio quello che ci interessa. Se ci si fermasse qui, la risposta alla nostra domanda iniziale sarebbe negativa. Tuttavia, la normativa e la giurisprudenza hanno introdotto un’importante eccezione.

L’Eccezione Chiave: L’Inidoneità dell’Abitazione Pre-posseduta

È possibile acquistare una nuova abitazione con i benefici “prima casa” anche possedendone già una nello stesso Comune, a condizione che quest’ultima sia oggettivamente inidonea a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare.

Cosa significa “inidonea”? Non si tratta di una valutazione soggettiva o di un semplice desiderio di cambiare. L’inidoneità deve essere concreta e dimostrabile. La giurisprudenza ha delineato alcuni casi specifici:

• Inidoneità Dimensionale: La casa è diventata troppo piccola per le accresciute esigenze della famiglia (ad esempio, per la nascita di figli). Un bilocale per una famiglia di quattro persone è un classico esempio di inidoneità.
• Inidoneità Strutturale: L’immobile presenta problemi strutturali, è fatiscente, inagibile o richiede interventi di manutenzione straordinaria talmente importanti da renderne impossibile o eccessivamente oneroso l’utilizzo.
• Impedimenti Giuridici: Esistono situazioni di natura giuridica che impediscono di fatto al proprietario di disporre pienamente dell’immobile (ad esempio, una separazione con assegnazione della casa coniugale all’altro coniuge).

È fondamentale sottolineare che l’onere di dimostrare questa inidoneità spetta al contribuente in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa Fare in Pratica?

Se vi trovate in una situazione di questo tipo, i passaggi da seguire sono chiari. Al momento del rogito per il nuovo immobile, dovrete dichiarare formalmente davanti al notaio:

1. Di essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune.
2. Che tale immobile è inidoneo a soddisfare le vostre esigenze abitative per i motivi sopra descritti.
3. Di possedere tutti gli altri requisiti richiesti per le agevolazioni “prima casa”.

Questa dichiarazione vi permetterà di accedere immediatamente ai benefici fiscali per il nuovo acquisto, senza l’obbligo di vendere la precedente abitazione.

Un Consiglio Finale

La valutazione dell’inidoneità è un aspetto delicato che richiede un’analisi attenta e documentata per evitare future contestazioni da parte del Fisco. Affidarsi alla consulenza del proprio notaio di fiducia è essenziale per esaminare la specifica situazione, verificare la sussistenza dei requisiti e procedere all’acquisto in totale sicurezza e conformità con la legge.

Questo articolo ha uno scopo puramente informativo e non costituisce parere legale. Per una consulenza specifica, è sempre necessario rivolgersi a un professionista.