Agevolazioni “prima casa” per cittadini italiani residenti all’estero: regole aggiornate 2025

LA FATTISPECIE.
Un cittadino italiano residente all’estero (regolarmente iscritto all’AIRE) ha acquistato in passato un’abitazione in Italia usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Ora ha venduto quell’immobile (da tempo ben oltre il termine quinquennale), e intende acquisire una nuova abitazione in Italia, chiedendosi se possa avvalersi nuovamente dei benefici “prima casa”.

IL QUESITO.
Quali agevolazioni possono spettare al nuovo acquisto, nella condizione di cittadino italiano non residente?

LA SOLUZIONE AGGIORNATA.

Quadro normativo di riferimento

1. Nota II-bis, art. 1 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986
   La disciplina base delle agevolazioni “prima casa” è contenuta nella citata Nota II-bis. In passato, la lettera a) di detta nota prevedeva una deroga a favore del cittadino italiano emigrato all’estero: quest’ultimo poteva applicare l’agevolazione anche senza l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune dell’immobile, purché l’immobile fosse acquistato come “prima casa” sul territorio nazionale.
   Con decreto-legge n. 69 del 13 giugno 2023 (art. 2), tuttavia, è intervenuta una revisione delle condizioni per i soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro, al fine di rispettare i principi di non discriminazione nell’ambito dell’Unione Europea. Ingenio+4Notaio Fabio Cosenza+4Euroconference News+4
2. Nuove condizioni per i soggetti trasferiti all’estero (DL 69/2023)
   Secondo la riforma introdotta dal DL 69/2023, possono accedere all’agevolazione “prima casa” (nello specifico l’imposta di registro agevolata al 2 %, con imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna oppure IVA agevolata, se applicabile) anche coloro che si sono trasferiti all’estero per motivi di lavoro, purché:
   • abbiano risieduto o svolto attività in Italia per almeno cinque anni;
   • l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato sia ubicato nel comune di nascita dell’acquirente, oppure nel comune in cui egli aveva la residenza o svolgeva attività prima del trasferimento all’estero;
   • siano rispettati gli altri requisiti generali della Nota II-bis (ad esempio, che l’immobile non sia di lusso – categorie catastali A/1, A/8, A/9 – e che non si possieda già un’altra abitazione acquistata con l’agevolazione, salvo che venga alienata nei termini consentiti). Notaio Fabio Cosenza+5Fisco e Tasse+5Ingenio+5
     Con questa modifica, è superato l’esplicito vincolo di cittadinanza italiana per l’agevolazione nei confronti dei residenti all’estero: adesso l’agevolazione è accessibile anche a cittadini di altri Stati UE trasferiti all’estero per lavoro, se rispettano le condizioni predette. Fisco Oggi+2Ingenio+2
3. Riapertura del beneficio “prima casa” dopo la vendita dell’immobile precedente (oltre il quinquennio)
   Nel tuo caso, l’immobile originario è stato venduto ben oltre il termine quinquennale, quindi non si configura un “riacquisto infrinquennale” per evitare decadenza, ma una nuova richiesta dell’agevolazione prima casa. In tal situazione, il cittadino residente all’estero potrà in linea di principio avvalersi nuovamente delle agevolazioni, se soddisfa i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla normativa aggiornata.
4. Alienazione dell’immobile “ex prima casa” e termine per l’applicazione del beneficio al nuovo acquisto
   – Prima della novità 2025: per poter beneficiare dell’agevolazione sul nuovo acquisto (quando già si possedeva un’abitazione acquistata con agevolazione prima casa), era necessario che l’immobile precedente fosse alienato entro 1 anno dal nuovo acquisto (“comma 4-bis” della Nota II-bis).
   – Dalla Legge di Bilancio 2025 (entrata in vigore 1° gennaio 2025): il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto è stato esteso da 1 a 2 anni. Ciò rende più flessibile la possibilità di acquisire una nuova “prima casa” anche prima di aver venduto quella posseduta, purché la vendita avvenga entro due anni dal nuovo acquisto. Fisco e Tasse+6Federnotizie+6Fisco e Tasse+6 Questa misura riguarda l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 % e non incide direttamente sulla disciplina del credito d’imposta. Euroconference News+4Federnotizie+4Fisco 7+4
5. Credito d’imposta – art. 7, commi 1 e 2, Legge 448/1998
   Il credito d’imposta è un’agevolazione che consente di “scontare” l’imposta pagata sull’immobile originario, qualora si acquisti un nuovo immobile entro il termine previsto. Secondo la normativa attuale:
   • Il credito d’imposta è riconosciuto solo se l’alienazione dell’immobile originario (quello acquistato con agevolazione) avviene entro 1 anno dal nuovo acquisto, salvo eventuali modifiche normative specifiche. Agenzia delle Entrate+4Normattiva+4notaioarcoleo.it+4
   • La Legge di Bilancio 2025 (che ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis per estendere a 2 anni il termine per alienare) non ha modificato il termine previsto dall’art. 7 L. 448/1998 per il credito d’imposta, che resta fissato in 1 anno. Agenzia delle Entrate+5Fisco 7+5Euroconference News+5
   • Tuttavia, alcune interpretazioni e richieste interpretative all’Agenzia delle Entrate segnalano la possibilità che l’estensione a 2 anni possa essere interpretata anche per il credito d’imposta, ma la prassi non è ancora univoca e non vi è conferma normativa esplicita. Euroconference News+2Fisco 7+2
   • Pertanto, se nel tuo caso l’alienazione dell’immobile precedente avverrà oltre 1 anno ma entro 2 anni, potresti mantenere l’agevolazione per il nuovo acquisto, ma non essere ammesso al credito d’imposta per l’imposta già versata sull’immobile originario. Euroconference News+3Corriere della Sera+3Fisco 7+3
6. Altri requisiti e aspetti operativi utili
   • Severi requisiti generali della Nota II-bis devono essere rispettati (ad esempio: non possedere un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, salvo che questa venga alienata nei termini). Notaio Fiorelli Bertoli+3Fisco Oggi+3Def Finanze+3
   • L’immobile oggetto dell’agevolazione non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Ingenio+2Euroconference News+2
   • In sede di atto notarile è opportuno inserire una dichiarazione conforme delle condizioni richieste (ad esempio che l’acquirente ha svolto attività/residenza in Italia per almeno 5 anni, e che l’immobile acquistato si trova nel comune di nascita o di precedente residenza/attività). Notaio Fabio Cosenza+2Notaio Fiorelli Bertoli+2
   • Lo status di cittadino residente all’estero esonera, in alcuni casi, l’obbligo di trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi, previsto per i residenti in Italia, purché siano soddisfatte le condizioni particolari per i soggetti trasferiti all’estero. Notaio Fiorelli Bertoli+3Fisco Oggi+3Notaio Fabio Cosenza+3
   • In passato, per mantenere l’agevolazione era richiesto che il soggetto risiedesse nell’immobile acquistato se l’alienazione interveniva entro i 5 anni (cd. decadenza). Per i residenti all’estero, tale requisito di residenza “abitativa” risulta difficilmente applicabile, e la prassi tende ad escluderlo, riconoscendo che il vincolo non può essere imposto a chi vive stabilmente fuori. Arletti Partners+3Agenzia delle Entrate+3Fisco Oggi+3

Applicazione alla tua fattispecie specifica

Alla luce delle modifiche normative e della tua situazione, si può concludere quanto segue:

• Poiché la vendita dell’immobile originario è avvenuta ben oltre il quinquennio, non si configura una mera “sostituzione” intervenuta per evitare la decadenza: il nuovo acquisto va considerato come una nuova richiesta dell’agevolazione prima casa.
• Se ricorri nei requisiti previsti per i soggetti trasferiti all’estero (residenza/attività in Italia per almeno 5 anni; immobile ubicato nel comune di nascita oppure in cui hai avuto residenza o attività prima del trasferimento), puoi beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto (aliquota ridotta, imposte fisse, etc.), anche se non hai intenzione di stabilire la residenza in Italia o nell’immobile acquistato.
• Tuttavia, non potrai usufruire del credito d’imposta per l’imposta già pagata sull’immobile venduto se la vendita non avverrà entro 1 anno dal nuovo acquisto (il termine per il credito d’imposta non è stato modificato).
• Se invece alienerai l’immobile precedente entro 2 anni, potrai comunque non perdere l’agevolazione sul nuovo acquisto (grazie al nuovo termine introdotto dal 2025), ma ciò non garantisce automaticamente il credito d’imposta.
• È essenziale documentare correttamente in atto notarile e nelle dichiarazioni gli elementi richiesti: il tempo di residenza/attività in Italia, il Comune rilevante, la precisa situazione personale e la condizione di non possesso di altre abitazioni agevolate (o la garanzia di alienarle entro i termini).